Immobilien vererben

1. Ausgangslage

Immobilienwerte stellen in Steuererklärungen wie auch in Nachlässen zumeist die wesentlichsten Vermögenswerte dar. Entsprechend ist bei lebzeitigen Übertragungen oder bei deren Zuwendungen in Testamenten oder Erbverträgen mit Umsicht vorzugehen.

2. Gleichbehandlung

Das Gesetzt geht grundsätzlich von der Gleichbehandlung der Nachkommen des Erblassers aus. Wird einem von mehreren zu Lebzeiten oder in einem Testament eine Immobilie zugewiesen, müssen die anderen Nachkommen mit gleichwertigen anderweitigen Vermögenswerten bedacht werden, so dass im Ergebnis die gesetzlich anvisierte Gleichbehandlung erzielt wird. Dies ist rechtzeitig zu organisieren, um Anfechtungen und Streitereien unter den Nachkommen zuvorzukommen.

3. Pflichtteilsschutz

Sollte der Erblasser den Nachkommen oder Erben, welchem er eine Immobilie zuwenden möchte, allenfalls bevorzugen wollen, so ist das grundsätzlich möglich. Zu beachten sind allerdings die Pflichtteilsansprüche. Pflichtteilsgeschützte Erben, wie beispielsweise Nachkommen oder der überlebende Ehegatte, haben Anspruch auf ihre Pflichtteilsquote an der Erbschaft. Auch daran ist bei der Immobilien Zuteilung zu denken, um wiederum Herabsetzungsstreitigkeiten vorzubeugen. Durch den mit Wirkung per 1. Januar 2023 geltenden Wegfall der Pflichtteilsansprüche der Eltern sowie insbesondere aufgrund der Reduktion der Pflichtteilsansprüche der Nachkommen von 3/4 auf 1/2, hat sich die Freiheit des Erblassers leicht erhöht.

4. Erbvertrag

Bei Übertragungen von Immobilien zu Lebzeiten empfiehlt es sich, mit dem Immobilien Empfänger und auch weiteren pflichtteilsgeschützten Erben eine einvernehmlich erbvertragliche Lösung zu erzielen, in welcher Regelungen in Bezug auf den Anrechnungswert, auf allfällige künftige Wertveränderungen der Immobilien, Verzicht auf Herabsetzungsansprüche, allenfalls Vorkaufsrechte und/oder Gewinnbeteiligungen sowie weitere Vereinbarungen getroffen werden.

5. Wohnrechts- oder Nutzniessungsvorbehalt

Die Übertragung einer Immobilie vom künftigen Erblasser auf potentielle Erben wird oftmals mit dem Rückbehalt eines Wohnrechts oder einer Nutzniessung zugunsten des Erblassers verbunden. Das bedeutet, dass der Erbe im Rahmen der lebzeitigen Zuwendung nicht uneingeschränkter Eigentümer ist, bei einem Nutzniessungsvorbehalt gar lediglich das nackte Eigentum besitzt. Dem lebzeitig übertragenden Erblasser stehen die Ansprüche im Rahmen eines Wohnrechts oder einer Nutzniessung zu. Diesfalls sind Regelungen in Bezug auf das Schicksal der Hypotheken, der Hypothekarzinsen, der gewöhnlichen und ausserordentlichen Kosten sowie der Steuern etc. zu treffen und entsprechende Rechte und Pflichten unter den Beteiligten zu verteilen. Wohnrecht oder die Nutzniessung haben sodann einen kapitalisierten Barwert, welcher im Rahmen einer einvernehmlichen Regelung ebenfalls berücksichtigt werden sollte.

6. Testament

Sollte die Zuweisung der Immobilie lediglich testamentarisch und damit einseitig durch den Erblasser erfolgen, empfiehlt es sich, wenn fachkundige Hilfe in Anspruch genommen wird, um allfällige Pflichtteilsansprüche und sonstige Problemfelder rechtzeitig zu erkennen und entsprechend regeln zu können.

7. Vor- und Nacherbeneinsetzung

Sollte es dem Erblasser daran gelegen sein, dass die Immobilie im Familienbesitz bzw. in einer definierten Folge von Erben verbleibt, kann er diesem Anliegen mit einer Vor- und Nacherbeneinsetzung grundsätzlich entsprechen. Bei der Gestaltung der Vor- und Nacherbeneinsetzung empfiehlt es sich wiederum, fachkundige Unterstützung beizuziehen, da es zahlreiche Regelungsmöglichkeiten wie unter anderem Eintragung im Grundbuch, Verzicht auf Sicherstellung, Nacherbschaft auf dem Überrest etc. gibt.

8. Erbteilungsvertrag

Findet sich eine Immobilie im Nachlass, ohne dass der Erblasser irgendeine erbrechtliche Anordnung getroffen hätte, gelangt die Immobilie an den Alleinerben oder aber an die Erbengemeinschaft, je nachdem ob einer oder mehrere Erben vorhanden sind. Im letzteren Falle können die Miterben die Immobilie entweder im Sinne einer fortgesetzten Erbengemeinschaft gemeinsam halten oder aber die Immobilie einem oder einzelnen Erben unter Auskauf der übrigen zuweisen. Zu diesem Zwecke ist ein schriftlich abgefasster Erbteilungsvertrag unter den Erben erforderlich und genügend.

9. Wertveränderungen

Wie auch immer die Übertragung der Immobilie vorgenommen wird, muss berücksichtigt werden, dass sich deren Wert über die Jahre massiv verändern und dieser Umstand erhebliche Auswirkungen auf die Erben haben kann. Überträgt der Vater beispielsweise seiner Tochter im Jahre 1980 eine Immobilie, welche damals einen Wert von CHF 200‘000 hat und richtet er dafür seinem Sohn im selben Jahre mit dem Willen der Gleichbehandlung eine Ausgleichszahlung von CHF 200‘000 aus, ist diese Gleichbehandlung im Zeitpunkt des Todes des Vaters 30 Jahre später gänzlich gestört, wenn der dann zu malige Immobilienwert CHF 2‘600‘000 beträgt. An die Möglichkeit derartiger Wertveränderungen ist bei der Übertragung von Immobilien und zwar sowohl zu Lebzeiten als auch testamentarisch zu denken. Entsprechende klare und gutbedachte Regelungen sind zur Konfliktvermeidung unabdingbar.